Votre acquisition - Votre parcours

Le parcours d'un achat sur plan

Un achat sur plan permet d’acquérir un bien immobilier alors que sa construction n’est pas terminée voire pas encore commencée. Son principe : le constructeur, qu'il soit promoteur immobilier ou constructeur de maisons individuelles, se charge d'édifier un bâtiment : immeuble, maison-individuelle ou ... home-jardin. L'acquéreur devient propriétaire des nouvelles constructions au fur et à mesure de leur édification. Mais le constructeur reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il a donc le soin des opérations et gère les relations avec les différents intervenants (architecte, bureaux spécialisés, entreprises de bâtiment). En échange de ce travail, l'acquéreur paie le constructeur selon l'avancement de la construction. Le principe est sain : l'acquéreur ne paye qu'en échange de ce qu'il reçoit ; et si les travaux n'avancent pas, le constructeur n'est pas rémunéré.

En France, acheter sur plan à un promoteur immobilier prend obligatoirement la forme d'une " vente en l'état futur d'achèvement ", ou Vefa en abrégé. C'est le nom du dispositif légal qui encadre strictement la relation entre l'acquéreur et le promoteur, et fixe les étapes de la transaction. Ce dispositif est obligatoire ; il est donc par-là très courant puisqu'il s'applique pour toute vente sur plan de logement à des particuliers. Même si vous en entendez parler pour la première fois, ce processus est rôdé.

Voici un rapide exposé des différentes étapes de l'acquisition de votre logement. Il vous permettra de vous retrouver dans ce qui peut vous apparaître comme une aventure si vous achetez pour la première fois, mais qui n'en est pas une en réalité. Nous serons en-effet toujours à vos côtés pour vous aider dans vos démarches, si vous le désirez. Pour qu'au terme de ce parcours vous soyez propriétaire du logement neuf que vous avez choisi, comme le deviennent chaque année plus de 300 000 ménages en France.

Étape : vous vérifiez votre plan de financement

Etre sûr de son plan de financement c'est trouver un équilibre satisfaisant entre les dépenses d'acquisition d'une part, et vos ressources de financement d'autre part.

- Pour que l'équilibre soit juste, tenez compte de certains frais annexes

En plus du coût connu de votre logement, vous aurez à faire face à certains frais habituels qui ne peuvent que rarement être financés par vos crédits logements. Vous devez donc prévoir de les payer sur vos fonds personnels.

- le dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie que nous vous demandons est réduit : 1 pour-cent du prix de vente ; il peut même être abaissé à 1 000 Euros pour les primo-accédants. Mais sa modestie ne doit pas vous pousser à l'oublier. Il devra être versé à la réservation de votre logement. Et même si son montant est intégré plus tard au prix du logement, c'est autant que vous devez avancer sur vos fonds propres.

- les frais de notaires

A la signature de l’acte de vente, le notaire vous demande le dépôt d’une provision, d'un montant variant entre 3 et 4 % du prix Ttc du logement. Cette provision est généralement suffisante pour couvrir l'ensemble des frais. Le surplus, généralement modique, vous sera rendu quelques mois plus tard avec votre titre de propriété.

- si vous recourez au crédit : des intérêts intercalaires et des assurances

Ce sont des intérêts et des assurances sur les montants empruntés, le remboursement du capital ne commençant qu'une fois votre logement livré. Mais certains organismes de crédit proposent de différer aussi le paiment de ces intérêts et de ces assurances jusqu'à l'achèvement de votre logement.

- si vous recourez au crédit : des frais de dossiers

Bien que réels, ces frais de dossiers sont généralement transparents pour vous. Certains organismes prêteurs les déduisent du montant prêté (si 50 000 E empruntés et 200 E de frais de dossiers : montant débloqué = 49 800 E), d'autres les intègrent aux mensualités de remboursement (si 50 000 E empruntés, 50 000 E débloqués, mais frais de dossiers prélevés avec les mensualités). Posez la question.

- Il faut que vous soyez certain de l'obtention de vos prêts immobiliers secondaires

Renseignez vous largement sur les conditions d'octroi des petits emprunts ou des avantages particuliers auxquels vous pensez avoir droit. Ce sont notamment les prêts du 1% logement / fonctionnaire / employeur, des plans ou compte épargne logement, et éventuellement des collectivités locales, des comités d'entreprises, des caisses de retraites complémentaires. Le cumul stocké de votre participation aux bénéfices de l'entreprise peut aussi être libéré. Le prêt à taux zéro sera quant-à lui étudié et servi directement par votre organisme financier principal.

Ces petits emprunts sont très importants car leur attribution conditionne généralement celle de votre crédit principal. Ce dernier vous sera en-effet souvent proposé selon le principe que ces emprunts ou avantages secondaires vous seront accordés ; certains organismes le vérifient même. Si vous n'êtes pas sûr d'un de ces petits crédits, ou s'il ne peut pas vous être attribué dans des conditions satisfaisantes (budgets épuisés, délais de réponses très longs, formalités ou obligations compliquées...), il est sage de ne pas le faire figurer dans son plan de financement. Quitte à en bénéficier ultérieurement, un fois votre emprunt principal bien en place.

Il est d'autant plus nécessaire d'être sûr de vos prêts secondaires que l'obtention de votre prêt principal seul sera inscrite en condition suspensive dans votre contrat de réservation. C'est en-effet et de loin le prêt le plus aléatoire. Comme votre organisme prêteur principal, nous supposerons que les prêts secondaires que vous pensez obtenir vous sont acquis.

Étape : nous signons un contrat de réservation

Le contrat de réservation constitue pour nous l’engagement de vous réserver le logement que vous avez choisi. La réservation valide et bloque le lot ainsi que son prix. Votre dossier de réservation comprendra : 
- le contrat de réservation : il contient les conditions générales définissant vos obligations ainsi que les nôtres et les conditions particulières qui précisent les caractéristiques de votre logement,
- les plans de votre logement,
- la notice descriptive précisant l’ensemble des prestations de votre logement.

En échange de notre engagement de vous réserver un logement, vous vous engagez à en payer le prix. A ce titre, vous versez un dépôt de garantie pour sceller votre décision. En vente sur plan, le montant de ce dépôt est généralement de 5 pour-cents du prix Ttc du logement ; mais nous le limitons volontairement à 1 pour-cent. Cet acompte est déposé sur un compte bloqué ouvert à cet effet par le notaire de l'opération de construction. Plus tard, il servira à alimenter le premier acompte sur le prix de vente.

En cas de financement par un crédit, l'obtention de votre prêt bancaire principal sera notée comme condition suspensive dans le contrat. Ainsi, si ce prêt ne vous est accordé, votre dépôt de garantie vous sera rendu.

Une fois le contrat signé, vous disposez aussi d'un délai de réflexion légal de sept jours, pendant lequel vous êtes libre de renoncer à votre acquisition. Auquel cas, votre dépôt de garantie vous sera rendu. Cette disposition peut tirer d'un mauvais pas ceux qui auraient pris leur décision à la légère.

Étape : vous déposez votre demande de prêt principal

Votre prêt bancaire sera un prêt adapté aux particularités de la vente sur plan. Vous réglerez en-effet le prix de votre logement en plusieurs étapes. A chaque fois, votre banque vous versera une partie du montant emprunté mais vous pourrez commencer à rembourser ce capital que lorsque le prix total sera réglé, à la livraison du logement. Avant cela, vous paierez seulement des assurances et des intérêts intercalaires, c'est-à-dire qui sont dus entre la date de déblocage des fonds et la date de début de remboursement du prêt. Mais sachez que ces crédits intercalaires sont négociables. Et certains établissements bancaires peuvent différer tout paiement ; auquel cas vous ne payez rien pendant toute la construction, ce qui est bienvenu si vous payez un loyer ou un autre crédit par ailleurs.
Vérifiez aussi que ce différé de remboursement existe dans les petits crédits que vous réclamerez en plus de votre prêt principal.

Le contrat de réservation prévoit le remboursement de votre dépôt de garantie en cas de rejet de vos demandes de prêt principal. Mais attention, cette clause sera encadrée. A compter de la signature du contrat de réservation, vous disposez d'un délai de sept jours pour déposer vos demandes de prêt principal ; et d'un délai de trois semaines pour nous communiquer la réponse de l'organisme prêteur. Ne tardez donc pas.Il est conseillé de déposer plusieurs demandes auprès d'organismes financiers différents, pour augmenter vos chances d'obtenir rapidement une réponse, ou avoir le choix entre plusieurs offres.

Étape : vous recevez une offre de prêt

La banque vous adresse une proposition détaillée où sont indiqués notamment le montant emprunté, la durée du prêt, le taux d’intérêt et le montant de l’assurance décès-invalidité. Un tableau d’amortissement, détaillant les mensualités, est également joint.
Une remarque : nous avons pu constater en lisant le tableau d’amortissement des offres reçues par les acquéreurs, que la période de déblocage progressive est souvent chiffrée au maximum des intérêts intercalaires. C'est parcequ'il n’est donné qu’à titre indicatif. En-effet, à l'édition des documents, ces intérêts ne peuvent être anticipés à leur juste coût ; de plus, ils peuvent être négociés. Une fois dans les lieux, vous recevrez un tableau d’amortissement définitif.

Les offres de prêt vous sont généralement adressée par courrier. Dés que vous en recevez-une, transmettez la nous ; même si au final vous retenez celle d'un autre organisme.

Si toutes vos demandes de crédit sont rejetées, transmettez-nous une notification de rejet. Notre notaire vous remboursera alors votre dépôt de garantie.

Étape : vous recevez notre projet d'acte définitif

Avant de signer l’acte définitif de vente en l’état futur d’achèvement nous vous notifierons un projet d’acte défintif. Le notaire de l'opération de construction vous l'adressera, au moins un mois avant la date de signature retenue. Cette formalité a pour but de vous permettre de vérifier que le contrat définitif de vente est conforme au contrat de réservation. Elle trouve toute son utilité dans des opérations de construction, autres que les nôtres, dans lesquelles un très long délai (parfois plusieurs années) sépare la réservation d'un lot de copropriété et la concrétisation du projet.

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement répond à une réglementation. Le notaire est là pour veiller à sa bonne application. Ainsi le contrat de vente doit contenir obligatoirement : la désignation du terrain, un descriptif technique détaillé du logement, le prix, l'échéancier de paiement, le délai de livraison, un plan coté du logement. Ce projet de contrat comprend aussi un état descriptif de division (votre part de tantième de copropriété) et un règlement de copropriété.

Ce dossier de projet de contrat de vente est volumineux et dense. Nous pourrons le parcourir ensemble si vous le souhaitez. Si des questions vous viennent à l'esprit, il faudra nous les poser à ce moment-là. De légères modifications pourront même y être apportées si besoin. Une fois ces éventuelles corrections faîtes, vous conserverez l'ensemble de ces documents.

Étape : les travaux commencent

C'est parti ! Mais ette étape est assez transparente pour vous puisque qu'elle n'entraine pas de formalité de votre part. Nous vous ferons part simplement de l'évènement.
A peu près à ce moment là, nous vous préciserons la semaine envisagée pour signer le contrat de vente définitif chez le notaire.

Étape :  nous signons le contrat de vente

Une fois les fondations du bâtiment de votre logement achevées, il sera tant de signer le contrat de vente devant notaire.

Les formalités à cette occasion :

- principalement la signature de l'acte de vente. Vous aurez pu prendre connaissance de ce document par le biais du projet qui vous aura été fourni auparavant. Le notaire ne s'attardera pas à lire entièrement le contrat de vente, puisque vous aurez pu déjà en prendre connaissance. Il en énumérera simplement les principaux points, vérifiera avec vous que certaines conditions légales à la vente sont bien satisfaites comme la garantie d'achèvement.
- tout un lot de documents vous sera remis : une attestation de propriété (en attendant l'original de l'acte de vente qui vous sera adressé environ deux mois plus tard) ; un reçu pour les sommes que vous verserez ; une copie de l'état des risques du secteur, formalité récemment mis en place ; une copie du Diagnostic de performance énergétique du logement.
- vous règlerez les frais de notaire, qui s'élèvent généralement à  environ 3.5 % du prix de vente Ttc. Le notaire vous aura fait connaître un peu avant le montant précis de la provision à prévoir en règlement de ces frais ; le surplus vous sera remboursé plus tard, avec votre titre de propriété.
- vous règlerez aussi le premier acompte en règlement du prix, de 35 % du prix Ttc. Dans ce montant aura été intégré votre dépôt de garantie qui était jusqu'alors entre les mains du notaire.
- vous fournissez une attestation selon laquelle vous avez souscrit une assurance incendie et responsabilité civile pour le logement. En-effet, la signature du contrat de vente a pour effet de vous transférer la propriété d'une partie du sol et des constructions déjà édifiées. Même si le logement n'est pas encore achevé, le logement doit donc être assuré. Par vous puisque vous êtes déjà officiellement propriétaire.

A la signature du contrat de vente le notaire se sera assuré de l'achèvement des fondations, et du bon financement de l'opération de construction. Ces deux points font en-effet partie de notre garantie d'achèvement, et leur bonne réalisation est une condition pour que nous puissions vous réclamer le versement d'acompte.

Étape : à chaque étape de la construction, vous versez un acompte

Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique l'obligation pour vous de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Les cumuls de versement autorisés au maximum sont :
- 35 % à l'achèvement des fondations,
- 70 % à la mise hors d'eau : les fenêtres et la toiture sont posées,
- 95 % à l'achèvement de l'immeuble,
- 100 % à la livraison.du logement.

Entre ces principales étapes de la construction, des appels de fonds sont souvent prévues à des étapes intermédiaires. Ainsi l'échéancier de vos règlements sera proche de celui-ci :

- dépôt de garantie                                                     1 %          1 %
- fin des fondations                                                   34 %         35 %
- plancher bas du rez-de-chaussée achevé                   5 %         40 %
- plancher bas du premier étage achevé                      10 %         50 %
- plancher bas du second étage achevé                      10 %         60 %
- hors d'eau                                                              10 %         70 %
- début des cloisonnements                                       10 %         80 %
- début des travaux de peinture                                  10 %         90 %
- déclaration d'achèvement des travaux                         5 %         95 %
- livraison                                                                   5 %        100 %

Le deuxième nombre représente le cumul de vos versements.

Cet échéancier vous aura été remis à la signature du contrat de vente. Nous essaierons aussi de vous le préciser sous la forme d'un calendrier des paiements, établi d'après l'avancement prévu de la construction.
Compte tenu de cet échéancier qui vous fait obligation de payer, il est très important que vous prévoyiez à l'avance l'origine des fonds. Il est en général conseillé de puiser d'abord dans son apport personnel, puis de faire appel à ses emprunts en commençant par celui dont le taux est le moins élevé. Peut-être devez vous virer de l'argent d'un compte à un autre. Prévoyez-le pour honorer à temps vos engagements.

Vous serez averti à l'avance qu'un appel de fond approche. Prévoyez alors de ne pas vous absenter trop longtemps à la date prévisionnelle.
   
Dés que l'étape annoncée de la construction aura été atteinte, vous recevrez une attestation de l'architecte en faisant état. Vous devez alors procéder au paiement sans tarder : des pénalités sont applicables en cas de retard de paiement de votre part, comme prévu par la réglementation de la vente sur plan. Certains organismes financiers libèrent eux-mêmes le paiement ; ce sera sûrement le cas de votre prêt principal. En ce cas, nous leur adresserons directement l'attestation de l'architecte.

Étape : vous préparez votre aménagement

- prévenez votre bailleur ou votre copropriété de votre prochain départ

      Si vous êtes locataire, vous devez donner votre congé au propriétaire 3 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. S’il s’agit d’une mutation professionnelle, ce délai est ramené à 1 mois. Pour une location meublée, le délai de préavis est fixé dans le contrat.
      Si vous êtes propriétaire, prévenez le syndic de votre immeuble afin qu’il puisse arrêter vos comptes de copropriétaire à la date de votre départ.

- prévoyez les travaux que vous aurez décidé de prendre à votre charge

Ces travaux ne peuvent être effectués en principe qu'une fois la livraison effectuée, pour ne pas nuire à la bonne organisation du chantier et délimiter clairement les responsabilités. Mais il est bon que vous les prévoyiez. Si vous les confiez à des professionnels, prenez contact avec eux, et demandez des devis.

Étape : vous prenez possession de votre logement

Lors de la remise des clefs de votre appartement ou de votre maison, nous effectuerons une visite d’état des lieux. Elle a pour but de vous permettre de vérifier la conformité des prestations au contrat de vente, et surtout de nous signaler tout défaut que vous remarqueriez. 

Cette visite a pour issue :
- la signature d'un rapport d'état des lieux de la visite,
- la remise des clés à l'acquéreur,
- le paiement du solde de 5 % du prix de vente.
Néanmoins, en cas de défaut justifié de l'ouvrage livré, vous avez la possibilité légale d'émettre des réserves. En ce cas le solde du prix ne nous sera pas versé, et des travaux complémentaires devront être effectuer, pour lever les réserves que vous aurez émises. La levée de ces réserves donnera lieu à l’établissement d’un quitus de levée de réserves que nous présenterons à votre signature.
A noter : la livraison de votre logement aura été précédée par une visite dite de " réception des travaux " à laquelle vous n'aurez pas assisté. Elle réunit uniquement les entrepreneurs qui auront réalisé les travaux, l'architecte et un représentant de notre société. A cette occasion, nous pouvons de nous-même avoir émis  des réserves quant-à d'éventuels défauts de l'ouvrage que nous aurions remarqués.

Vous disposerez encore de 30 jours à compter de la visite de livraison pour nous signaler tout vice apparent que vous remarqueriez.

Étape : vous aménagez votre logement

- la routine de tout déménagement

Les dépenses d'aménagement regroupent la souscription des contrats d'abonnement aux réseaux (électricité, eau, téléphone...), l'aménagement des placards de votre logement, un dispositif à étendre le linge, les éléments de décoration que vous jugerez nécessaires (lustres, étagères...), le remplacement ou l'acquisition de mobilier ou d'électro-ménager.
Si vous êtes locataire et que vous avez versé un dépôt de garantie en entrant dans le logement, le remboursement de ce dépôt (si vous avez été sage) compensera en partie ces dépenses.

- vous effectuez les travaux que vous avez décidé de prendre à votre charge

Certains peuvent attendre si vous l'estimez. Mais la pose du revêtements de sol doit être effectuée sans tarder si vous habitez en étage. En-effet ce revêtement contribue à l'insonorisation des planchers, et donc à la bonne qualité de l'ouvrage. Nous vous communiquerons certaines prescriptions, peu contraignantes mais à respecter, portant sur la qualité ou la pose des revêtements. Et quelques semaines plus tard, une rapide visite de conformité sera effectuée par nos services.

- vous plantez votre jardin

Vos plantations devront avoir été effectuées au plus tard six mois après la livraison du logement. Elle comprennent au minimum : de l'herbe, gazon ou autre, à semer sur la majeure partie de votre jardin, et un arbre parmi les espèces courantes.